不動産運用

TOKYO NET WORTHのご提案する不動産運用のスタイル

弊社のご案内は、東京のなかでも利便性の良い場所に建設した主に単身者向け賃貸マンションを活用して、安定的な収入源を築いていく話です。 お客様のご年齢、ご家族構成、住宅ローン等の状況、加入されている生命保険の状況に合わせて、家計のなかのムダを省いて安定的な将来の収入源を作るご提案をさせていただいております。 ご提案のプランは大きく分けると2つになります

自己資金をある程度まとまった額を運用できる方

このパターンはなるべく早期に資金を運用して、毎月約7万円の収入を“一 日でも早く手にしたい。”方向けのプランです。 弊社のご案内している新築物件の一部屋の価格は約2000万円前後です。 仮に、自己資金を400万円運用して1600万円を期間20年のローンにした場合の毎月の本人負担額は約24,000円です。 40歳でスタートした方が3年に1回ずつ100万円を追加運用(一般的な繰上げ返済)をすると、55歳からは収入を得ることが出来ます。つまり当初20年ローンだった話が、期間が短縮され15年で終わったということになります。

将来資金運用が可能だが、今はあまり自己資金を出したくない方

「今は子供にお金がかかる!」とか、「住宅ローンが大変!」という方向けには、毎月1万円前後だけでスタートできるプランがあります。このプランの場合、ご定年後に退職金の一部を運用していただくことで、毎月の負担を抑えるという内容になっています。例えば現在40歳の方が2000万円の新築物件の一部屋について、1900万円を期間30年のローンでスタートした場合、毎月の本人負担額は約13,000円です。 お子様が独り立ちした後、お客様が58歳と59歳時の二回だけ100万円を貯金するつもりで運用し、ご定年時に600万円運用すると60歳以降 毎月約7万円の収入源にできます。

40歳~59歳 60歳~
収   入 83,000円 83,000円
管理手数料 4,150円 4,150円
修繕積立金等 9,600円 9,600円
ローン引落し 82,336円 0円
差   額 13,086円 69,250円

1.利回りがよい

不動産運用の利回りをここでは価格に対する1年間に得られる収入合計の割合をいい、東京都の新築物件の場合の利回り約5%前後です。

価格      賃料               利回り

2,000万円 × (8.3万円×12ヶ月) = 996,000円 ≒ 4.98%

一般的な定期預金に預けた場合

2,000万円 × 0.3% = 6万円

預貯金と比較すると圧倒的な差になります。

2.年金対策になる

不動産から得られる収入を安定収入源にする弊社のご案内は最近では「不動産年金」と呼ばれ、老後対策の一つの有効な方法として年金対策の書籍などでもよく取り上げられています。先に結論を言うと不動産運用は終身年金より安くできることと、収入がもらえる期間が長いことが挙げられます。ここでは一般的な終身年金(一生涯収入を得られる)と比較しながら不動産年金の特徴を明らかにしていきます。

一般的な終身年金(大手生命保険)と不動産運用の比較

毎月7万円を60歳から終身で受け取ることができる
個人年金に現在40歳の方が加入した場合

◇40歳から59歳までの総支払額
40歳から59歳までの払込保険料累計
20年分{保険料68,880円×20年}

16,531,200円

 
合計 16,531,200
◇毎月の収支
毎月の保険料
-68,800円

 
合計 -68,800

60歳からは毎月約7万円×12ヶ月=年間 840,000円 の収入で、
本人が死亡するまで受け取れる。

東京都心の単身者向けマンションで運用した場合

◇40歳から59歳までの総支払額
スタート時の自己資金
1,000,000円
諸費用(登記料・火災保険料等)
500,000円
固定資産税・都市計画税の
20年分{6万円×20年}

1,200,000円
不動産取得税
150,000円
毎月の支払いの20年分
{35,793円(注)×12ヶ月×20年分}

8,590,320円

 
合計 11,440,320円
◇毎月の収支
毎月の収入
+84,000円
管理費・修繕積立金
-9,600円
ローン引落し
-110,193円

 
合計 -35,793円

60歳からは毎月約7万円×12ヶ月=年間 840,000円 の収入で、
ご本人が亡くなられた後もご家族が継続して毎月7万円受け取れる!

まとめ

上記の例では「不動産年金」の方が大手生命保険の終身年金よりも総支出額が500万円程度安くなっています。ここが第一の特徴的な部分です。さらに保険料の払込期間中に加入者に万一のことがあった場合には大手生命保険の終身年金は払込済の保険料が戻るだけですが、「不動産年金」はその時点で団体信用生命保険金が下りますので、その直後から毎月約7万円の収入がご遺族に入ってくることになります。 この部分は絶対的に「不動産年金」の方が有利だと思います。

もう一つの大きな特徴は大手生命保険の終身年金は加入者ご本人の一生涯の面倒はみてくれますが、ご本人がお亡くなりになってしまうとそこで支給は”終わり”になってしまいます。それに対して「不動産年金」はご本人がお亡くなりになった後、奥様がそのまま収入を受取ることになります。日本人の寿命は女性の方が長いことを考えると「不動産年金」は老後対策としてとても有効な方法だと言えます。

株式会社Tokyo net worthは、老後の安定収入源を築くために月額5,000円から取り組める不動産年金をご案内しています。 特に公務員の方は今現在毎月払っている生命保険料に含まれる”明らかに必要ない部分” 見直すだけで、ご定年以降の終身収入を得ることができます!!

死亡保険の見直しのススメ

”明らかに必要のない”部分とは?

例えば、
『万一の時には、3,000万円の保険金がおりるから安心!』
と思われる方が多いですが、それは違います!!

民間の死亡保険に加入する場合には、

で計算した額で十分であり、この式の答え以上の死亡保険 に入っている人はムダにお金を払っていることになります。

公務員の方の公的保障

①死亡退職金
(例)勤続20年の公務員の方の場合
病気、交通事故などで万一のことがあったら・・・

例えばその時点の給与月額40万の場合
40万×約25倍=1,000万円

あなたの民間生保の死亡保険は今より1,000万円減らせるのでは?
ぜひご自身の場合の確認を!!
②遺族年金
(例)
夫死亡時に妻は35歳、第一子は5歳、第二子は3歳で、妻が85歳まで受取る場合
妻自身の老齢基礎年金は加入期間が40年の場合。

  1. 遺族基礎年金は国民年金からもらえるお金のことで、子供の高校卒業まで支給される。
  2. 遺族共済年金は一生もらえるもので、金額は退職共済年金の4分の3に相当する額。
  3. 中高齢寡婦加算は夫死亡時に40歳以上の妻で、子供がいない、もしくはAの支給がなくなった妻に65歳まで支給。月額13~14万円入れば生活費の大半は賄えるのでは??

まとめ(死亡保険について)

本当に必要な額以上の死亡保険はムダなだけなので、続けるかどうかの見直しを!!(確率で言うとほぼ払うのみで、保険会社からすると掛け捨ての死亡保険(かなりの方が入っている)は儲かる商品らしい。)

医療保険の見直しのススメ

”意外に手厚い”公的医療保険

①高額療養費制度で限度額を超えた医療費はあとで戻ってくる!!
我々が毎月の給料から支払っている社会保険料のなかの健康保険は現在加入者の自己負担は3割ですが、医療費がふくれあがった場合でも高額療養費制度というものであとからその大半が払い戻されます。

区分 標準報酬月額(月収) 自己負担限度額
上位所得者 53万円以上 15万円+(医療費-50万円)×1%
一般 53万円未満 8万100円+(医療費-26万7千円)×1%

例) 一般に区分される人が1ヵ月入院し、医療費の総額100万円のうち本人
負担分として30万円を払った場合。
戻ってくるお金は

②公務員の会社員の方は健康保険から傷病手当金がもらえておトク!!
会社員の方は、病気やケガで休職して給料が一部しか支給されないときに健康保険から傷病手当金がもらえます。

(例)月収30万円の人が60日休んだ場合

まとめ(医療保険について)

医療保険について”なんとなく不安”だからと加入している人が多いのですが、公的な医療保障から得られる内容をふまえて、本当に必要かどうか見直しをすべき!!